Lei que prevê protesto é polêmica
Segundo especialistas, é possível que haja onda de ações na Justiça para sustar iniciativas contra inadimplentes

Aluguel em alta
Locações sobem mais que inflação no ano; para ganhar poder de negociação, inquilino deve zelar pelo bem

Aluguel vai ficar 11% mais caro

O Estado de São Paulo
Domingo, 25 de Maio de 2008

Localização não influencia em taxa

O preço da cota de condomínio está ligado a custos fixos e não ao valor do imóvel e varia conforme consumo

Renata Gama

Muita gente pensa que, quando um apartamento fica num bairro valorizado, necessariamente a taxa de condomínio é alta. Mas esta é uma idéia falsa. Os principais fatores que determinam o cálculo do condomínio estão mais ligados às despesas fixas do prédio e ao número de unidades que entram no rateio do que à sua localização. Portanto, a taxa não deve subir quando há valorização do imóvel, mas se há aumento da tarifa de água, por exemplo, sim.

Segundo Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), os gastos com folha de pagamento dos funcionários da portaria, limpeza e zeladoria são os que mais pesam. Em média, são responsáveis por 51,94% dos custos fixos, segundo os dados de março da Aabic.

Em seguida, vêm os custos com consumo de água (12,4%); as despesas administrativas (8,91%) e de manutenção como contratos de conservação de elevadores, bombas, interfones (8,72%); seguidas do consumo de energia elétrica (5,98%). Depois de somadas todas as despesas, o principal fator que determina quanto cada condômino vai pagar é o número de unidades que participam do rateio. Quanto maior o número de pagantes, menor o valor da taxa.

Apesar de não ser determinante, a localização pode ter influência indireta nos gastos. “Ela tem relação com o salário dos funcionários, que pode variar dependendo do bairro. Um porteiro nos Jardins às vezes não ganha o mesmo do que trabalha num bairro periférico”, explica Anauate. Como a folha de pagamento é a responsável pela maior fatia dos gastos fixos, isso pode dar alguma alteração nos cálculos.

Algumas características dos condomínios também podem influenciar nas despesas. A conta pode engordar se as áreas comuns forem grandes a ponto de criarem a necessidade de contratação de pessoal extra para administrá-las, como nos condomínios clubes ou residenciais com serviços.

Já nos prédios de luxo, a taxa de condomínio alta se justifica pelo pequeno número de moradores que participam do rateio ou pelo esquema de segurança adotado. “Eles costumam, além dos funcionários de portaria, contratar seguranças particulares”, diz Anauate.

NÚMEROS

12,4%
foi a fatia média ocupada pelos gastos com consumo de água nos condomínios paulistanos, em março, segundo a Aabic

51,94%
foi o porcentual médio relativo aos gastos com folha de pagamento nas despesas dos condomínios paulistanos, em março.

Folha de São Paulo,
Domingo, 11 de Maio de2008

Conta menor estimula desperdício.

Medidor individual, descarga acoplada e arejador de torneira poupam bolso e ambiente

Nos casos em que o caminhão-pipa é vantajoso finaceiramente, a economia pode respingar no ambiente.
O uso desse fornecimento em substituição ao da concessionária geralmente resulta em desperdício do recurso natural. Um prédio comercial consumia 1.600 l de água e pagava R$ 31 mil à Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo). Logo que contratou caminhão-pipa, a conta baixou para R$ 11.200. Mas, em seguida, o uso da água aumentou 20%, e a conta subiu para R$ 12.440.

" Se está mais barato, por que não usar mais? Infelizmente, é assim que muita gente raciocina", diz a síndica K.M. A própria Sabesp dá descontos de valores variados para clientes que tenham consumo superior a 3.000 m3 por mês. " A idéia é fidelizar o consumidor", justifica Emília Dalla Rosa, supervisora de marketing da empresa.

Conscientização
Para reduzir ao mesmo tempo a conta e o desperdício de água, síndicos devem manter os condôminos sempre bem informados sobre o tema. " O principal é que os prédios façam sempre campanhas de conscientização do uso adequado da água", afirma José Roberto Iampolsky, da administradora Paris Condomínios. Iampolsky conta que também surtem bons efeitos conversas com empregados do prédio e das unidades. " Se quem lida mais com água é a empregada da casa, é importante explicar para ela como economizar", sugere. O condomínio tem de ser o primeiro a dar o exemplo: "Não pode haver desperdício de água nas áreas comuns do prédio", pontua Fernando Fornícola, diretor da Habitacional e da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Medição individual
Dispositivos como medidor individual para cada apartamento podem ser adotados pelo condomínio para reduzir a conta e o desperdício. " Se há uma única conta para todo o conjunto, fica realmente mais difícil cativar o morador para economizar água", argumenta Fornícola. " Mas, se ele percebe uma redução imediata na sua própria conta, a tendência será se esforçar mais", completa. Há outros dispositivos que colaboram com a diminuição do volume de água consumido dentro das unidades: a caixa de descarga acoplada ao vaso, em vez da de parede, possibilita uma diminuição de 12 l de água a cada vez que é usada. Torneiras automáticas com arejadores, que dão impressão de maior volume do jato, aliados a restritores, que diminuem a vazão da água, também colaboram com menor tempo de uso do recurso natural. " Se conseguir combinar medição individual, campanhas educativas e dispositivos inteligentes, o prédio pode chegar a 30% de economia na conta de água", aponta Fornícola.

Fachada reformada valoriza unidades

Valor de apartamentos em prédio triplicou após modernização

Renata Gama

A aparência de um condomínio muito diz sobre a forma como ele é conservado ao longo dos anos. Tanto que é capaz até de influenciar no valor das unidades. “O mercado está percebendo que o tratamento das fachadas é importante não apenas pela harmonia, pelo aspecto estrutural e construtivo, mas também para promover alguns benefícios para o próprio edifício”, afirma o vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea), Fernando Pinheiro. A entidade promove a partir de amanhã um fórum com o objetivo de discutir o assunto.

A valorização dos apartamentos como decorrência de recuperação de fachada foi o resultado, por exemplo, verificado nos três edifícios do condomínio Jardim América, na Rua da Consolação, nos Jardins, zona sul, que passou por um retrofit. “Antes tinha apartamento à venda por R$ 80 mil e ainda não encontrava quem quisesse comprar. Hoje, tem quem compre a R$ 220 mil à vista”, afirma a síndica Ofélia Rocha Castro.

Há cinco anos, o aspecto do condomínio era completamente deteriorado. “A fachada era feia, suja e toda estragada. A gente ouvia as pessoas na rua chamarem o nosso prédio de gaiola”, recorda. “Não tinha cara de residencial.”

Isso porque, além da má conservação, as janelas era divididas externamente ao meio por placas de concreto - uma solução de engenharia encontrada na época da construção, há 36 anos, para barrar o vento. “Nós ficamos numa região alta, e este foi um dos primeiros prédios acima de 20 andares construídos por aqui”, explica.

A alternativa, no entanto, prejudicava a estética do prédio. Assim, quem olhava o edifício por fora, formava uma idéia errada de como ele era a distribuição por dentro. “O pessoal não imaginava o tamanho dos apartamentos (de dois e três quartos). Olhava e achava que era de um quarto ou quitinete”, diz Ofélia.

Ela explica que as unidades são bastante amplas e contam com salas de 8 m comprimento por 4 m de largura. E há blocos com uma unidade por andar. “É difícil encontrar um apartamento desse tamanho.”

Para modernizar o visual do prédio, em primeiro lugar, foram retiradas todas as placas externas que dividiam as janelas, o que tornou a aparência geral mais limpa e despoluída.

Depois, toda a fachada, que tinha acabamento em concreto já bastante escurecido, foi pintada com cores mais claras, o que deu ao condomínio um caráter residencial.

APROVAÇÃO

Uma obra grande como esta obviamente custou mais do que se fosse apenas de manutenção. Na época, o orçamento ficou em torno de R$ 800 mil - uma despesa extra que foi rateada entre os proprietários. Além disso, o trabalho durou três anos.

Mesmo sabendo disso, o condomínio não enfrentou dificuldades para conseguir a aprovação dos moradores em assembléia para o início das obras. “Foi aprovado por unanimidade; todo mundo queria porque não tinha mais condições de morar aqui daquele jeito”, diz Ofélia.

Durante a reforma, segundo a síndica, os moradores foram compreensivos com o incômodo do barulho e da sujeira. “São problemas de toda obra, mas o pessoal colaborou muito. Ninguém achou ruim.”

A mudança acabou valorizando também as outras áreas comuns do condomínio. “Temos uma área maravilhosa com jardim e plantas criado pelo paisagista Burle Marx.”

Entretanto, mesmo após a reforma da fachada, o trabalho da síndica não pára: “Agora estamos trocando os elevadores”, diz.

Modernização pode chegar a R$ 1 milhão

Embora alto, investimento tem retorno certo, diz especialista: valores de imóveis podem subir de 15% a 20%

Retrofit de fachada implica modernização, o que significa alterar as características originais do acabamento do prédio. Portanto, esta é uma obra maior que a de manutenção e também mais cara. Conforme Rafael Nasser e Silva, diretor da empresa Engefix, especializada no serviço, enquanto a manutenção fica em torno de R$ 100 mil, o retrofit ultrapassa os R$ 500 mil e pode chegar até a R$ 1 milhão.

Segundo o executivo, o investimento é alto, mas o retorno é certo. “O objetivo principal deste tipo de obra acaba sendo a valorização. As pessoas têm nos falado que gira em torno de 15% a 20%.”

Como toda obra realizada na fachada de um condomínio, o retrofit necessita ter aprovação dos proprietários em assembléia. Porém, o número de votos necessários é maior do que no caso de manutenção. “Quando a obra é de recomposição da fachada, por estar danificada ou suja, sem alterar aspectos arquitetônicos, é chamada de ‘obra necessária’ e pode ser aprovada com a maioria simples dos condôminos presentes na assembléia sem necessidade de quórum especial”, explica o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), José Roberto Graiche.

No entanto, quando a obra vai alterar as características da fachada, a legislação pede a unanimidade dos presentes. “Entretanto, nossos tribunais têm dado ganho de causa aos condomínios que alteram fachada com autorização de dois terços dos condôminos”, afirma.

Mas para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração de Condomínios do Sindicato das Empresas de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), para que o edifício obtenha uma valorização maior, além do retrofit na fachada, é importante não esquecer dos demais aspectos estruturais do condomínio.

“Não adianta reformar a fachada e deixar elevadores velhos, vazamentos, etc”, alerta. Segundo ele, é imprescindível rever de tempos em tempos as instalações hidráulicas e elétricas. Com essas mudanças, ressalta ele, a valorização pode chegar até 30%. “Isso se for bem escolhida a reforma”, ressalta.

FUNDO PREVENTIVO

Para que este tipo de despesa não pese tanto no bolso dos proprietários e possa ser feita regularmente, Gebara recomenda que se crie um um fundo específico para obras futuras. “Seria um tipo de seguro do prédio, que pode ser depositado mensalmente em conta separada”, diz. Esta é uma prática que já ocorre nos Estados Unidos. “Após dois ou três anos, se quiser reformar, tem dinheiro.”

MERCADO IMOBILIÁRIO

O velho e bom aluguel

Camila Escudero

Quem nunca ouviu a história de que aqui, no Brasil, o melhor investimento que alguém poderia fazer durante a vida era comprar duas ou três casinhas para, na velhice, ter no aluguel uma fonte de renda garantida (além da irrisória aposentadoria do INSS), que atire a primeira pedra. Num país marcado, historicamente, por instabilidade econômica e sucessivas crises políticas, não foi difícil o imóvel – um bem físico e real – ocupar o posto de primeira opção de investimento entre os mais variados níveis financeiros.

Hoje, no entanto, muita coisa mudou. Com a inflação há pelo menos 13 anos sob controle, perspectivas de crescimento e de baixa dos juros, aberturas no mercado de ações, além da infinita gama de opções oferecidas pelos bancos (previdência privada, poupança, CDBs, RDBs, apenas para citar algumas modalidades), quem investe em imóvel é taxado como conservador. Mesmo assim, com todos os prós e contras, a locação ainda é considerada por muitos uma opção de investimento rentável.

“É inegável que investir em imóvel traz um conforto psicológico muito grande. Quem coloca 90% do seu patrimônio num imóvel dorme tranqüilo; já quem aplica 50% dele em ações, por exemplo, não dorme tão bem assim”, avalia Mauro Halfeld, especialista no mercado financeiro nacional, professor titular da Universidade Federal do Paraná e autor de vários livros, entre eles Seu imóvel: como comprar bem. Segundo Halfeld, outra vantagem é que o imóvel é um grande disciplinador. “Nenhum outro investimento impõe tanta disciplina ao investidor porque, no geral, todo mundo se aperta, poupa daqui e dali para comprar uma casa, o que não ocorre, por exemplo, com uma aplicação, que recebe dinheiro somente quando sobra”, avalia.

José Roberto Saldanha Federig, vice-presidente de locação do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), concorda que, especialmente numa sociedade de consumo, é muito difícil guardar dinheiro, mas diz ainda que tudo é uma questão de tradição. “É difícil definir o perfil de quem investe em imóvel. Se um pai lê o jornal A, provavelmente o filho também o lerá. A mesma coisa ocorre com os investimentos. Quem vive numa família que, tradicionalmente, aplica em imóvel, provavelmente vai achar que é um bom negócio”, afirma. Independentemente disso, o imóvel sempre foi e será um bem atrativo; soma-se a isso o fato da locação ser um dos entes mais dinâmicos do segmento imobiliário – e o mercado locatário, pelo menos de São Paulo, vai muito bem, obrigada.

De acordo com números da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), em agosto, o Índice Periódico de Valores Médios dos Aluguéis Residenciais (Ipevemar) registrou alta de 1,09% em relação a julho. O número está um pouco acima da inflação medida pelo IGP-M no mês (0,98%), mas já acumula valorização de 15,14% nos últimos 12 meses, contra apenas 4,63% do IGP-M. Ainda de acordo com a entidade, a maior alta na comparação entre julho e agosto ficou por conta dos apartamentos de um dormitório: 10,45%, seguida das casas de um dormitório, que teve valorização de 8,23% em agosto. Entre as regiões da capital paulista, o campeão de alta dos aluguéis foi o grupo que corresponde a bairros de uso residencial e comercial e de médio padrão (como Aclimação, Bela Vista, Bosque da Saúde, Cerqueira César, Conceição, Consolação ou Interlagos, entre outros): nesse segmento, a alta foi de 6,5%.

“As expectativas para o mercado de locação são as melhores possíveis”, afirma José Roberto Graiche, presidente da AABIC, principalmente se considerarmos investimentos em imóveis residenciais e conjuntos residenciais de pequeno porte (um e dois dormitórios, ou de conjuntos comerciais de pequeno porte, em torno de 30 e 40 metros quadrados). “Nesses segmentos, o retorno financeiro está entre 0,8% a 1% do valor do imóvel. E ainda há de se considerar a valorização anual do patrimônio”, argumenta, completando que “é um investimento com valorização garantida e sem riscos. Nos últimos meses, só perde para a aplicação em ações”.

O professor Mauro Halfeld diz que, embora os imóveis rendam menos que as ações em longo prazo, são bem menos arriscados porque não têm liquidez. “O problema das ações é a enorme liquidez. Nos imóveis, as pessoas não saem vendendo tudo a qualquer rumor de crise. Além disso, investir em ações em curto prazo é imprevisível. Numa linha de opções de investimento, colocaria o imóvel no caminho entre as ações e a renda fixa em longo prazo”. Perguntado sobre a poupança, Halfeld até brinca: só investe nela quem tem pouco dinheiro ou é muito pão-duro.

José Roberto Graiche diz ainda que a valorização do mercado de locação não é apenas um processo de recuperação dos valores – que ficaram defasados durante muito tempo, o que levava os proprietários de muitos imóveis a preferir deixá-los fechados, ao invés de alugá-los. “Em 2003, o tempo para conseguir locar um imóvel em São Paulo era de seis meses. Hoje, trabalhamos com o prazo de 40 dias. E só não aluga quem está com o preço fora do mercado ou tem o imóvel em péssimo estado de conservação”.

O boom imobiliário

O diretor de pesquisa macroeconômica do Bradesco, Octávio de Barros, diz que é preciso avaliar ainda o boom imobiliário, que disponibiliza uma infinidade de opções de compra – o que atrai todo tipo de investidor, “do estrangeiro àquele que quer viver de aluguel na velhice”. “Somam-se a isso as opções de crédito imobiliário, que já estão crescendo e têm possibilidades imensas de aumentar ainda mais. Esse crédito totaliza hoje, no Brasil, 1,8% do PIB (na Espanha é de 50%). Isso não é nada frente ao déficit habitacional do país”, acredita. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), este déficit gira em torno de sete milhões de moradias, atualmente. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), no último mês de setembro o volume de operações contratadas pelos agentes financeiros atuantes no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que operam com recursos das cadernetas de poupança, atingiu R$ 1,85 bilhão, elevando para R$ 12,18 bilhões o valor acumulado de janeiro a setembro de 2007. Além de representar um novo recorde de contratações num único mês, o volume superou em 136,89% o valor das contratações realizadas em setembro de 2006, quando as operações totalizaram R$ 782 milhões. Em 12 meses, terminados em setembro do ano passado, o volume contratado atingiu R$ 14,79 bilhões, com crescimento de 78,2% frente aos 12 meses anteriores. No que se refere ao número de unidades, somente em setembro foram financiados 18.170 imóveis; no acumulado do ano, o total chegou a 135.363, com aumento de 64,99% em relação aos primeiros nove meses de 2006. Já no período compreendido entre outubro de 2006 e setembro de 2007, 167.191 imóveis foram financiados.

Ainda segundo o diretor do Bradesco, o país vive a iminência de um fenômeno: a prestação do financiamento se aproximando ao valor de um aluguel. “Acredito que daqui a um ano e meio, mais ou menos, teremos uma equiparação entre os valores. E, ainda, daqui a uns cinco anos, o refinanciamento de imóveis – como hoje já temos com os automóveis – será uma realidade para qualquer proprietário”, afirma, prevendo ainda que a taxa real de juros no país fique em torno de 5% nos próximos três anos.

Apesar das boas expectativas com o crédito imobiliário, é utopia acreditar que, com as novas condições de financiamento, todos os brasileiros terão acesso à casa própria. Pelo menos é o que afirma José Roberto Graiche, da AABIC. Segundo ele, em países desenvolvidos, onde o crédito imobiliário é ainda mais acessível que o brasileiro, e onde a renda do trabalhador é superior à nacional, a média do mercado de locação chega a 50% dos imóveis disponíveis. “Não há por que acreditar que, justamente aqui, o fenômeno será diferente e todos os brasileiros terão um imóvel próprio. Ainda há muito espaço para se investir”, diz Graiche, baseando-se no número de domicílios locados no Brasil – que, de acordo com ele, chega a 20%, frente a 50% ou 60% de outros países.

Gastos com imóveis

Um argumento constante contra a locação como opção de investimento são os gastos que o proprietário do imóvel normalmente tem com corretor, cartório, administrador imobiliário, advogado, manutenção obrigatória (custos com pintor, pedreiro ou eletricista, entre outros), além de preocupações com depreciação do imóvel.. “Mas é preciso levar em consideração que o aluguel oferece uma renda do capital aplicado, mais a valorização do imóvel e aumento do patrimônio; tudo deve ser colocado na balança”, argumenta José Roberto Graiche, presidente da AABIC.

Além disso, é necessário contabilizar, na hora de se escolher o investimento, as taxas cobradas pelos bancos para administrar as aplicações. “Nos fundos de renda fixa e nos de ações, por exemplo, há uma cobrança dos bancos sobre o patrimônio (capital) e sobre o rendimento; no caso dos aluguéis, as administradoras cobram só pelo rendimento”, explica o professor Mauro Halfeld. A média cobrada pelas administradoras, hoje, gira em torno de 10% do valor do aluguel.

Legislação garante segurança aos contratos de locação

A chamada Lei do inquilinato, de 1991, regrou, protegeu e organizou o aluguel de imóveis, além de permitir o bom desenvolvimento do mercado.

Por 50 anos, até o começo da década de 90, o mercado de locação no Brasil viveu períodos de turbulência não só pela instabilidade jurídica, mas também pelas sucessivas crises e pacotes econômicos (mesmo em época de inflação alta, por exemplo, os valores dos aluguéis eram reajustados apenas a cada seis meses), o que resultava, principalmente, em imóveis vazios e aluguéis elevados (diante da escassez da oferta), além de proprietários resistentes à celebração de contratos, investimentos em fuga e falta de moradias e de imóveis para o desempenho de atividades comerciais.

O cenário mudou, no entanto, com a chegada da conhecida Lei do inquilinato (Lei nº 8.245), aprovada pelo então presidente da república, Fernando Collor de Mello, em 18 de outubro de 1991. “Na época o mercado locatário precisava de paz e de regulamentação. Foi preciso um grande esforço para conscientizar os dois lados, tanto os inquilinos como os locatórios, de que todos precisavam de proteção judicial, para não ficar naquela briga de bandido e mocinho”, lembra José Roberto Graiche, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).

Entre outros pontos, a Lei do inquilinato permite ao locador a denúncia vazia, ou seja, a faculdade de rescindir a locação sem obrigação de demonstrar a razão ou o motivo da necessidade de retomada do imóvel (antes vedada em locações residenciais); admite a cobrança de “luvas” no início do contrato de locação empresarial; a escolha entre várias modalidades de garantia; a penhora do imóvel residencial do fiador; permite multas; prevê facilidades e até a cobrança antecipada do aluguel em locações para temporada ou naquelas celebradas sem qualquer garantia; exige para a renovatória o cumprimento à risca do contrato pelo locatário; atribui somente efeito devolutivo a apelações, viabilizando a rapidez das demandas judiciais; e concretiza a fixação de alugueis provisórios compatíveis com o mercado, no curso de ações judiciais.

De acordo com Graiche, não foi a melhor lei, mas a que se conseguiu. E, para a época, foi considerada bastante moderna – tanto que vigora até hoje. “O importante é que conseguimos pacificar o mercado, regrar, proteger e organizar a locação de imóveis. Se antes o aluguel era campeão de reclamações no Procon, hoje quase não há registros desse tipo de queixa”. O presidente da AABIC reconhece, entretanto, que há muito ainda no que se avançar: “por conta da sobrecarga da Justiça, as ações de despejos devido à falta de pagamento demoram muito (cerca de dois anos). Além disso, o seguro fiança ainda é muito caro e achar um fiador – ainda que esta figura esteja presente em 85% dos contratos de locação de São Paulo – está cada vez mais difícil”.